房地产和基础设施投资信托

什么是房地产投资信托？

在每个新兴国家，房地产和基础设施是最重要的两个行业。一个国家整体增长的主要推动力是其卓越的基础设施。基础设施发展在很大程度上依赖于房地产行业，而房地产行业同样至关重要。

房地产投资信托（REIT）是一家拥有或管理能产生房地产收入的资产的企业。投资者将资金汇集起来，用于资助商业地产项目，如购物中心和办公楼。这使得您无需进行实际购买即可参与房地产投资。在这种情况下，您可以从小额投资开始，无需投入大量资金。

您将以租金收入为回报，获得投资的股息和利息。就像股票一样，房地产投资信托（REITs）可以在任何时间在证券交易所买卖。

房地产是世界上最古老、最知名的行业之一。商业环境的扩张以及对办公空间的需求，加上城市和半城市住房的需求，都是推动该行业增长的因素。鉴于这两个行业对国家的重要性以及缺乏公共资金用于其扩张，因此出现了建立额外融资来源的需求。

房地产投资信托的运作方式

REITs的运作方式与共同基金类似。共同基金汇集多个参与者的资金，并将其用于投资各种资产类别，包括黄金、贷款和股票。REITs的功能也类似，汇集不同投资者的资金，并将产生的投资组合分配给产生收入的资产。

作为投资的回报，REITs除了租金收入和资产利息外，还向投资者提供股息。根据SEBI的要求，它们必须将其总收益的90%分配给投资者。

投资房地产投资信托后，客户获得的是类似于共同基金的单位，而不是对实际财产的所有权。股票市场是单位上市的地方，REITs的表现取决于基础房地产资产的表现。

房地产投资信托的类型

• 混合型REITs整合了股权和抵押REITs的优点。它们投资于房地产债务证券和有形资产。这有助于分散您的债务和股权投资。租金和利息收入是它提供的两种收入形式。
• 上市公司REITs已在印度证券交易委员会（SEBI）注册，并已在国家证券交易所注册。由于这些REITs的股份可以在证券交易所买卖，因此它们是非常不稳定的投资。但重要的是要记住，它们的价值会像任何其他上市公司投资一样，受到市场波动的影响。
• 未上市的公众REITs与上市公司REITs相同，尽管它们未在任何证券交易所上市。尽管它们已在SEBI注册，但由于不能在线买卖，这些REITs的交易机会受到限制。您可以通过REIT公司本身或由经纪自营商设立的第三方市场来买卖股份。
• 最常见的类型之一是基于股权的REIT，称为股权REIT。它拥有并投资于能产生收入的房地产资产。这些资产可能包括商业房产或商业房地产。收入来自租金和买卖交易，并作为股息支付给公司股东。
• 工业REITs是拥有和管理用于商品制造、生产、储存和分销的房地产的企业。冷库、小型制造、仓储区域和配送中心只是工业REITs拥有和运营的工业地产的一些例子。对于电子商务来说，这些属性中的许多都是必不可少的。大多数工业REITs都专注于特定类型的商业地产或特定地点。
• 零售REIT是指拥有和管理位于市中心和高档区域零售物业的REITs。区域超市、购物中心和独立零售建筑是零售REITs拥有和运营的零售房地产的例子。大多数零售REITs专注于特定类型的物业，例如带有三净租赁的独立零售设施（用于药店和杂货店等必需品），或带有超市作为锚定商的购物中心。

什么是基础设施投资信托？

基础设施信托是一种典型的收入信托，用于在一个特定运营区域内资助、建设、拥有、管理和运营多个基础设施项目。与共同基金类似，基础设施信托允许投资者购买运营公司的股份。基础设施信托会定期向股东进行分配。

基础设施包括一系列广泛的业务和行业，如公用事业、废物处理、道路建设、电信、机场和航运。投资实体，即基础设施信托，用于资助在这些行业运营的企业。

基础设施信托是希望实现投资组合多元化的投资者的一个好选择，因为它们通常能抵御经济衰退，因为基础设施的需求是持续的，并能产生稳定的收入流。

在做出购买决定之前，应全面评估基础设施信托的基础资产。像任何信托一样，可以通过使用多种估值方法（如现金流折现分析）来确定其真实价值，从而使该信托受益。

基础设施投资信托的优势

InvITs通常投资于收费公路、电力配电线和管道等可靠的、产生收入的基础设施资产。它可以为您提供股息，这可能是一个可靠的收入来源。

通过投资InvITs，投资者可以为自己的投资组合增加多样性。通过让投资者接触一揽子资产而不是直接接触单个基础设施项目，可以减轻与个体项目相关的潜在风险。

与直接投资基础设施改进不同，后者可能缺乏流动性，InvITs提供流动性，因为投资者可以轻松地买卖单位，因为它们可以在股票市场上交易。

基础设施投资信托的劣势

与任何其他股票市场投资一样，InvITs也容易受到市场风险的影响。单位价格会根据市场状况而变化，如果市场表现不佳，投资者可能会遭受损失。

InvITs的表现与其基础基础设施资产的效率之间存在直接相关性。如果资产未能产生预期的收入，例如收费公路的交通量低于预期，或者存在监管问题，则可能会影响投资者回报。

基础设施资产通常需要大量资金，InvITs可能需要承担债务来为扩张或合并融资。利率波动可能会影响债务成本，这可能会影响InvIT的盈利能力以及投资者获得回报的能力。

基础设施投资信托的运作方式

InvIT是一家已在市场监管机构注册的信托公司，它拥有、运营和管理运营中的基础设施资产。这些长期产生收入的基础设施资产提供收入流，然后定期分配给股东。

InvITs结合了股权和债务投资的元素，使其成为两者的混合体。虽然债务提供了相对低风险、稳定且现金流充裕的优势，但运营业务模式因其可变回报（可能随单位价格变化而波动）而具有发展潜力。

• InvITs旨在降低基础设施行业未完工项目的风险，要求至少80%的投资必须投入到已完工、产生收入的项目中。
• 由于90%的可支配净现金流分配给股东，该工具旨在提供持续、可靠的现金流。
• 根据其基础资产，这些资产拥有长期合同，可在较长时期内（通常为15至20年）提供稳定的现金流。
• 通过扩大生产和增加新的运营项目，它们提供了扩展的机会。

一种扩张企业的方式是承担借款或贷款，但正如您可以想象的那样，基础设施项目的贷款金额非常高，而周期性收入仅占其中很小一部分，可能需要数年才能收回。因此，这些企业配备了InvITs；在我们的例子中，该公司通过InvIT筹集了1亿卢比，可用于未来项目或完成仍在开发中的项目。税收优惠是另一个因素。作为信托而非公司，InvITs有资格获得许多公司无法获得的税收优惠。在这些税收优惠的帮助下，公司可能有能力进一步扩张。