以房抵债（Deed in Lieu）与止赎的区别

与止赎（foreclosure）不同，折抵契约（deed in lieu）是一种法律文件，房产所有者将其房产的所有权转让给贷款方，以换取抵押债务的减免。选择折抵契约而非止赎，在经济上可能比进行全面的止赎程序造成的损失更小。

关键点

• 折抵契约是一种借款人（通常是房主）为避免止赎而采取的一种补救措施。
• 此选项通常被视为最后的手段，当房产所有者已用尽所有其他途径（如贷款修改或短期销售）时，才会考虑。
• 双方都可以从这项安排中受益，包括避免漫长且昂贵的止赎程序。

折抵契约

折抵契约是一种潜在的补救措施，由借款人（通常是房主）来避免止赎。

在此过程中，借款人将其抵押的房产（通常是他们的家）归还给贷款方（作为抵押权人），以换取抵押贷款下的所有义务的解除。双方都必须自愿并善意地同意。该文件由房主签署，由公证人公证，并在公共记录中正式备案。

这是极端的一步，通常只作为最后的手段，当房产所有者已用尽所有其他选择（如贷款修改或短期销售）并接受失去房屋的必然性时，才会采取。

虽然房主将不得不放弃房产并搬离，但他们将摆脱抵押贷款的负担。这个过程通常比止赎受到更少的公众关注，可能使房产所有者能够减轻尴尬并保持一定的隐私。

如果您居住在一个需要您负责任何贷款差额（房产价值与未偿抵押贷款金额之间的差额）的州，请要求您的贷款方免除此差额，并获得书面确认。

折抵契约与止赎

折抵契约和止赎听起来可能相似，但它们之间存在显著差异。在止赎情况下，当房主拖欠还款时，贷款方会收回房产。止赎法律因州而异，止赎主要有两种途径：

• 司法止赎：贷款方提起法律诉讼以收回房产。
• 非司法止赎：贷款方在不诉诸法院的情况下进行止赎。

折抵契约与止赎之间的主要区别在于信用评分的影响以及贷款方收回房产后的财务义务。在信用报告和信用评分方面，止赎比折抵契约造成的损害更大。止赎和其他不良信息可能会在您的信用报告中保留长达七年。

当您通过折抵契约将房屋的所有权归还给贷款方时，贷款方通常会免除您任何进一步的财务义务。这意味着不再需要偿还抵押贷款或剩余的贷款余额。相反，在止赎情况下，贷款方可能会采取其他措施来收回房屋剩余的欠款或法律费用。

折抵契约的优点和缺点

折抵契约对借款人和贷款人都具有优势。对双方而言，主要吸引力在于避免漫长、耗时且昂贵的止赎程序。

此外，借款人还可能避免一些公众的关注，具体取决于在当地如何处理此过程。鉴于双方就房主何时以及如何搬离房产达成具体协议，借款人还可以避免像在止赎情况下可能发生的那样，面临被当局驱逐的风险。

在某些情况下，房主甚至可以与贷款方协商一项协议，允许他们在规定时间内从贷款方回租该房产。通过避免长期的止赎程序，贷款方通常可以节省相关费用。

在评估同意此安排的潜在好处时，贷款方必须评估此类型交易伴随的某些风险。这些风险可能包括房产的价值不超过剩余抵押贷款余额的可能性，以及次级债权人可能对房产拥有留置权。

然而，折抵契约的一个主要缺点是对您的信用评分造成不利影响。这意味着更高的借贷成本和更难获得未来的抵押贷款。虽然有可能与信用机构就信用报告中的止赎提出异议，但不能保证其会被删除。

其他止赎替代方案

如果止赎迫在眉睫，您希望避免与抵押贷款公司发生冲突，有多种替代方案可供选择，包括：

贷款修改：涉及修改现有住房贷款的条款以方便还款。例如，贷款方可能同意调整您的利率、贷款期限或月供，以使还款更容易。

• 短期销售（Short Sale）： 允许您以低于未偿抵押贷款余额的价格出售房屋，但需要获得贷款方的同意。

折抵契约是否会影响您的信用？

是的，折抵契约会对您的信用评分产生不利影响，并在您的信用报告中保留四年。专家认为，您的信用评分可能会因此下降 50 到 125 分（低于止赎可能造成的 150 到 240 分甚至更多）。

哪种更好：止赎还是折抵契约？

通常情况下，折抵契约比止赎本身更受青睐。这是因为折抵契约允许您绕过止赎程序，甚至可能允许您保留房产。尽管两种情况都会损害您的信用，但止赎会在您的信用报告中保留七年，而折抵契约则保留四年。

示例 - 贷款方可能拒绝折抵契约提议的情况

尽管贷款方通常偏爱折抵契约，但他们也可能出于多种原因拒绝此类提议。房产的价值可能进一步下跌，或者严重的损坏可能使该交易对贷款方来说不具吸引力。此外，房产上存在的未缴税款或其他债务的留置权可能会让贷款方望而却步。在某些情况下，原始抵押贷款票据可能完全禁止折抵契约。

差异表

结论

如果您在抵押贷款还款方面遇到困难，折抵契约可以成为一种可行的补救措施。在决定采用折抵契约之前，务必了解其对您的信用以及您未来获得另一套住房的影响。探索其他替代方案，包括贷款修改、短期销售或抵押贷款再融资，可以帮助您确定最合适的行动方案。