租赁权与永久产权的区别

在印度的房地产市场，经常会听到“永久产权物业”（freehold）和“租赁权物业”（leasehold）等词汇。永久产权和租赁权的主要区别在于土地的控制权和所有权。租赁权物业是指承租人（lessee）在一定期限内从所有者（lessor）那里租赁物业，并受到转让和所有权限制。

相比之下，永久产权物业提供完全的物业所有权，在建造、改造或转让方面没有任何限制。

租赁权物业

租赁权物业是指在一定时期内拥有土地或财产的临时权利，在这种情况下，承租人或租户通过某种形式的契约从出租人或房东那里获得不动产权益。尽管租户拥有不动产权益，但租赁权通常被视为动产。租赁权是一种土地保有权或财产保有权，其中一方购买了在规定期限内占用土地或建筑物的权利。租赁权是一种法律权益，可以在公开市场上买卖。

租赁权与永久产权不同，永久产权是指一次性购买并无限期持有的物业所有权，也与定期租赁（如每周或每月）的租户不同。租赁权的术语和类型因国家而异。根据租赁协议的住宅租赁通常被称为“租房”，尽管这并不总是如此。租户可能在规定月份或年份内继续占有。协议条款在租赁合同中列出，该合同结合了合同法和物权法的要素。理解租赁土地上公寓楼的所有权至关重要。对于购房者最大的缺点是土地租赁期满与续租之间可能出现的 uncertainty（不确定性）。这种情况通常发生在土地租赁期较短（例如 30-33 年），尤其是在孟买地区，这种情况很常见。

除了合同续签，买家还将负责其他费用，如房产税等。租赁期限较短的地块上开发的项目的另一个挑战是它们需要获得建筑资金。项目可能会严重延迟或根本无法完成。此外，此类项目的改造变得困难，因为任何维修或建造都需要所有相关部门的批准。在租赁土地上开发的项目的最大优势是，与购买永久产权土地或地块（开发商是唯一和主要所有者）相比，其成本要低得多。在城市地区，开发商通常会支付远低于购买土地的租赁费用来租赁黄金地段的地块。这种经济上的好处也延伸到了购房者。这些用于住宅建筑的租赁地块通常是一个更大开发项目的一部分。这意味着邻近地区通常拥有充足的基础设施和便利的交通。个人需要向永久产权所有者支付地租。地租可能会随时间上涨，从而增加承租人的费用。承租人的权利受到限制。因此，承租人可能需要永久产权所有者的许可才能对物业进行任何维修或改建。

历史

landlord-tenant relationship（房东-租客关系）的法律可以追溯到《汉谟拉比法典》。然而，在中世纪，房东-租客关系在英国演变成了普通法。该法律仍然沿用许多来自封建社会秩序和农业经济的过时术语和概念，在这些社会和经济中，土地是关键的经济资产，土地所有权是等级和声望的主要来源。租赁在封建制度中至关重要，因为英国法律在 13 世纪末禁止了次级分封（现有土地所有者设立新的封建地产）；领主拥有土地，租户成为附庸。租赁权至今仍可被视为王室土地。例如，在澳大利亚首都地区，所有私人土地“所有权”都是王室土地的租赁权。

租赁权物业的优势

• 因为您只获得建筑物而不是土地，所以租赁权物业比购买永久产权物业便宜。购买租赁权物业可能会节省成本，特别是如果您想在高档社区购买更大的房屋。这取决于租赁的具体细节，包括租赁期限和条款。
• 另一种融资方式是购买包括土地在内的整个物业，但年成本低于抵押贷款，前提是协议允许。尽管如此，您仍需要咨询专家来查找合同中的此选项。
• 租赁权是购买房屋而不必购买土地的绝佳方式。由于您拥有该建筑，因此您仍然可以对结构进行修改。

租赁物业的缺点

购买租赁权物业存在缺点，其中最主要的有以下几点：

• 尽管在合同签订时地租较低，但通常会根据物业的当前市场价值每隔几年进行审查。如果房地产市场快速增长，地租可能会变得昂贵。
• 用房屋贷款购买租赁权物业所需的首付款通常高于永久产权物业。
• 与永久产权物业相比，这些物业更难获得融资。

术语

住宅租赁提供居住场所，而商业租赁则用于商业目的。住宅和商业租赁可能具有不同的法定规定。例如，在英国的《1954 年房东与租客法案》中，第一部分（现已完全被取代）处理住宅租赁，而第二部分处理商业租赁。“固定期限租赁”或“定期租赁”持续一段固定时间。尽管术语如此，这种租赁可能持续任何时间；即使是为期一周的租赁也被称为定期租赁。在普通法下，期限不必固定，但可能取决于某个事件的发生（例如，“直到收成准备好”、“直到战争结束”）。在许多司法管辖区，此选项已被部分或完全取消。

永久产权物业

在英格兰和威尔士、澳大利亚、加拿大、爱尔兰以及美国的二十个州等普通法司法管辖区，永久产权是最常见的房地产所有权形式，即土地以及与该土地相关的所有固定建筑。与租赁权物业不同，当租赁期满或以其他合法方式终止时，物业将归还给土地所有者。一个地产要成为永久产权，必须具备两个特征：不动性（财产必须是土地或由此产生的权益或附着于土地的权益）和永久所有权（“无限期”）。如果所有权期限可以确定，则不是永久产权。该词的定义是“以普通所有权、嗣子权或终身权持有的土地权益。”

永久产权是默认的子集，定义为“授予受赠人的终身地产，然后依次授予受赠人的后代的终身地产”。永久产权物业可继承，业主转让物业不受任何限制。永久产权物业的绝对所有权不受任何负担。永久产权不同于公寓，公寓的每个单元的业主都需要支付维护费。法定监护人可以继承永久产权物业。永久产权物业可以通过登记产权契据进行转让。

永久产权物业的优势

• 永久产权的好处不言而喻，与永久产权物业的定义一样。它们是：
• 如果您理解永久产权土地的含义，您就会明白这种物业是自由的。这意味着您可以出于法规允许的任何目的使用该物业。
• 您可能听说过买家购买了 99 年租赁权的物业。相比之下，“永久产权”一词意味着这些物业在占有方面没有时间限制。当您购买永久产权物业时，您将拥有无限期所有权，直到您将其转让给他人。租赁永远不会到期。
• 永久产权物业无需支付任何地租。
• 像 Kotak Mahindra Bank 这样的贷款机构可以轻松为永久产权房屋提供房屋贷款。
• 您拥有整个建筑和物业，因此您无需在进行任何结构改建之前获得许可或通知任何人。您可以随时根据自己的意愿彻底重建房屋。
• 如果您打算出售您的永久产权房屋，文书工作将更简单。
• 将物业转让给他人将更容易。您的后代将自动获得转让。

租赁权与永久产权物业的法律和财务考虑

租赁权物业

• 仔细审查租赁协议，并密切关注细节。
• 了解租赁续期过程和费用。
• 注意对改进物业或将其出租给他人的任何限制。
• 了解租赁的年度费用和潜在涨幅。
• 在租赁协议中明确永久产权所有者在维护和维修方面的责任。
• 财务优势包括与永久产权物业相比，前期成本较低。
• 将支付给永久产权所有者的年度地租视为持续支出。
• 准备好支付额外费用来维护公共区域和设施。
• 为租赁权物业获得抵押贷款可能比永久产权抵押贷款更复杂，并且可能导致更高的利率。

永久产权物业

• 永久产权物业可以通过遗嘱或继承法轻松转让给继承人。
• 在进行改进时，请务必遵守当地的建筑规范，以确保合法合规。
• 就邻里纠纷或物业边界问题，咨询律师。
• 准备好面对持续的房产税账单。
• 您负责所有物业和土地的维护和维修。

租赁权与永久产权的区别

结论

最后，选择租赁权物业还是永久产权物业取决于您的需求、偏好和财务状况。如果您重视所有权、控制权和长期投资机会，那么永久产权物业可能是最佳选择。然而，如果您优先考虑成本和短期内较少的维护责任，那么租赁权物业可能是一个合理的选择，前提是您了解其长期影响和限制。