固定费用覆盖率与债务偿还覆盖率的区别

在复杂精深的金融分析领域，每一项决策都至关重要，因此，确定公司的财务韧性至关重要。对公司偿还债务能力的回顾是这项分析的核心。这项研究不仅仅是理论上的演练；它是一项必不可少的工具，有助于债权人、利益相关者和投资者 navigating 错综复杂的金融迷宫。

了解一家企业是否能偿还其债务，可以为企业整体的财务稳定性和韧性提供重要的信息，尤其是在经济不稳定时期。

在分析师用于此项工作的众多财务指标中，固定费用覆盖率（FCCR）和债务偿还覆盖率（DSCR）是评估的关键指标。尽管它们的目标似乎都是评估公司的债务偿还能力，但这些比率有着不同的计算方法和关注点。因此，它们提供了复杂的视角，增强了对组织风险状况和财务健康的理解。

本文深入探讨了 FCCR 和 DSCR 的复杂性，分析了它们各自的计算方法，阐明了它们的意义，并揭示了它们提供的独特视角。通过仔细研究这些比率，旨在为投资者、债权人和利益相关者提供自信而清晰地 navigate 金融分析复杂领域所需的基本理解。

什么是 FCCR（固定费用覆盖率）？

固定费用覆盖率 (FCCR) 分析企业是否有足够的现金流来覆盖其固定费用协议，包括债务的本金和利息支付。 它还可以涵盖其他固定费用，如租金。作为一项债务契约，它还规范了公司从贷方那里承担新债务或为现有债务再融资的能力。它是一项重要的财务比率。借款人和贷方之间的信贷协议规定并协商了贷款比率的计算，就像其他非国际财务报告准则/通用会计准则指标一样。

固定费用覆盖率提供了什么信息？

贷方使用固定费用比率来确定企业有多少现金可用于偿还债务。 低比率通常表明无法支付固定费用，贷方希望避免这种情况，因为这会增加他们无法收回本金的可能性。

为了降低这种风险，许多贷方使用利息覆盖率（TIE）和固定费用覆盖率等覆盖率来评估公司承担和偿还更多债务的能力。除了更具生产力之外，如果一家公司能够比竞争对手更快地支付其固定费用，那么它就更有效率。一家公司希望借款为扩张融资，而不是借款度过糟糕的时期。

一家组织损益表显示了与收入相关的数据以及与这些销售和活动相关的费用。某些费用是根据特定期间的销售量确定的，称为变动成本。变动费用随销售额的增加而增加。

无论公司是否运营，其他固定支出都必须覆盖。保险费、设备租赁费、现有债务分期付款、优先股股息支付和其他费用都可能被视为这些固定支出的一部分。

固定费用覆盖率的实际应用示例

估算固定费用覆盖率旨在确定收益覆盖固定费用的效率。虽然此指标更谨慎，因为它考虑了租金费用等其他固定支出，但它与 TIE 比率非常相似。

尽管它们可以被类似地解释，但固定费用覆盖率和 TIE 之间存在细微差别。固定费用覆盖率将总利息和租赁支出除以租赁付款和税前利润（EBIT）的总和。

A 公司报告 EBIT 为 300,000 美元，租赁付款为 200,000 美元，利息费用为 50,000 美元。通过将 300,000 美元 + 200,000 美元除以 50,000 美元 + 200,000 美元，即 500,000 美元除以 250,000 美元，可以计算出固定费用覆盖率为两倍。

该公司的利润被认为偏低，因为它们是其固定费用的两倍。这增加了企业可能无法支付未来账单的可能性，因为它只能将其收入用于支付固定费用的两倍。此比率应尽可能高。

固定费用覆盖率分析

固定费用覆盖率是一项重要的财务指标，因为它表明了一个组织按时支付持续性货币义务的能力。如果企业无法偿还债务，可能会陷入财务困境。 如果问题不解决，公司很可能无法长期保持偿付能力。

FCCR 数字可以按如下方式分析：

• 当 FCCR 为 2 (=2) 时，表示企业可以支付其固定费用的两倍。
• 当 FCCR 等于 1 (=1) 时，表示企业只能支付其年度固定费用。
• 如果公司的固定费用利润不足，其 FCCR 小于 1 (<1)。

因此，固定费用覆盖率数字越大越好。它决定了公司产生足够收入和现金流以支付其经常性财务承诺的能力。

分析师和贷方通常使用 FCCR 来确定公司的现金流是否足以满足其持续的债务义务和日常运营费用。

固定费用覆盖率的限制

FCCR 未考虑初创和扩张型企业的预算的快速调整。此外，该方法未能调整从利润中扣除用于支付所有者提款或向投资者支付股息的影响。当未考虑其他措施时，此类事件可能会扭曲结果并影响比率输入。

因此，除了固定费用覆盖率之外，银行在评估公司的信贷能力以获得贷款时，通常还会使用一系列其他标准，以更深入地了解公司的财务状况。

提高 FCCR 比率的一些建议

更高的整体利润率将有利于 FCCR，这得益于改进的债务、库存和应付账款管理以及改进的运营效率。提高固定费用覆盖率对于企业获得所需的增长贷款，甚至是在困难时期获得贷款至关重要。

可以使用以下三种策略来提高该比率：

1. 在不产生大量活动费用的情况下增加收入

组织的所有者可以评估其营销活动的成功程度，并将营销预算重新分配到最有可能增加收入的领域。 为了获得更多协议，企业还可以专注于改进其员工使用的销售方法。为了覆盖广泛的消费者，他们必须使用巧妙的策略，例如负责任的社交媒体使用。

让我们将这些建议应用于几个实际案例，以进一步阐明如何提高当前的比率。由于业务正在扩张，Shoe Inc. 打算推出两条新产品线。LYC 企业可以通过与社交媒体影响者合作来推广其新产品线，以覆盖广大受众。他们必须首先确定目标市场并选择合适的影响者。

两种选择是为他们最新的系列推出一个专门的网站，或者在他们的主网站上创建一个客户可以分享鞋子款式创意的一个部分。客户希望他们的购买得到认可和赞赏。遵循此程序的公司将获得当前和新客户的忠诚度。因此，随着客户满意度的提高，公司将看到销售额的增长。

2. 获得更低的租金价格

租期较长且付款记录良好的租户可以要求减少月租金。 良好的付款历史与获得高租金率相关。按时支付租金使投资者能够寻求未来的租金降低。因此，他们都需要这样做。

除了使租户能够要求降低租金价格外，按时支付租金还使租户在房东准备搬迁时能够协商更好的租赁条款。为了确保他们会收到付款，房东通常会检查租赁物业。

让我们用一个实际案例来说明这一点。Tony 在多伦多经营一家公司。他的年度 EBIT 为 300,000 美元。除了 50,000 美元的固定费用外，他还有 30,000 美元的年度利息到期。由于这使他能够要求降低租金价格，Tony 在此情况下需要拥有稳固的租金支付历史。降低租金价格有助于降低固定费用，从而提高当前比率——这是一个所有投资者都看重的指标。

3. 以更高的利率进行再融资

合并几笔高利率贷款为低利率可以帮助减少利息支出。 企业用来改善现金流和债务管理的一种常见方法是申请商业贷款。

让我们使用前面示例中的建议。简而言之，Tony 拥有一家位于多伦多的公司，年 EBIT 为 300,000 美元。除了每年 30,000 美元的到期利息外，还将有每年 50,000 美元的税费。

Tony 可以选择通过合并付款或申请新贷款来支付其 30,000 美元的利息付款。只要 Tony 遵守前两条建议，他就有权申请额外融资，因为这将提高他的固定费用覆盖率。

FCCR 的积极方面

银行和其他金融机构将固定费用覆盖率视为衡量公司偿还债务能力的关键绩效指标。

以下是固定费用比率的一些好处：

• 它显示了组织声誉随时间的变化。当比率上升时，它们表明企业的收入持续超过其债务。
• 如果比率下降，企业财务不稳定，表明其收入等于或小于债务支付。
• 金融公司在做出投资决策时考虑的一个重要步骤是比较竞争对手的固定费用覆盖率。
• 通过比较一家公司的债务偿还能力与其竞争对手的债务偿还能力，银行和贷方可以做出更好的或更差的决策。这使他们能够轻松确定最符合其需求的业务。

什么是债务偿还覆盖率（DSCR）？

债务偿还覆盖率，即 DSCR，决定了一个组织偿还其当前债务的能力。 贷方和投资者可以使用 DSCR 来确定企业是否产生了足够的资金来偿还其义务。该比率通过将净营业收入（包括本金和利息）除以债务付款来计算。

了解债务偿还覆盖率（DSCR）

对于负债累累的公司来说，债务偿还覆盖率是衡量其财务健康状况的常用指标。债务偿还是指在特定时期内偿还贷款本金和利息所需的资金。

该比率评估组织收入与总债务负债之间的差异。 贷款协议通常包含 DSCR 标准和最低要求，贷方、利益相关者和合作伙伴旨在实现特定的 DSCR 指标。

如何确定 DSCR

债务偿还覆盖率 (DSCR) 通过评估商业地产的预期收入与其年度债务支付承诺之间的关系，来计算其财务风险和借贷能力。

债务偿还覆盖率，即 DSCR，可用于确定房产的当前信用风险以及其现金流是否能满足债务负担（或借款人是否面临违约风险）。

DSCR 是房地产贷方用于评估房产财务可持续性的最重要的信用指标之一。它有助于他们确定为特定房产融资的风险，并预测按时偿还债务的可能性，正如贷款协议中所规定的。

DSCR 有助于商业地产 (CRE) 投资者和机构贷方做出更好的决策，它验证了基础房产是否能产生足够的收入来偿还其年度贷款义务。

贷方将借款人的及时还款视为实现其融资安排的预期回报的决定性因素，没有违约或破产。

可以使用以下方法来确定债务偿还覆盖率 (DSCR)。

• 确定房产的净营业收入 (NOI)。
• 计算年度债务偿还义务（本金折旧 + 利息成本）。
• 扣除年度债务偿还后，将房产的 NOI 除以该金额。
• 可以通过将 DSCR 公式乘以 100，将小数表示转换为百分比格式。
• 房产的净营业收入 (NOI) 除以其年度债务支付额即可得出债务偿还覆盖率 (DSCR)。
• 计算债务偿还覆盖率 (DSCR) 的公式是 NOI ÷ 年度债务偿还。

在房地产行业，净营业收入 (NOI) 是用于评估房产运营盈利能力的一项指标。房产的净营业收入 (NOI) 是其所有收入减去直接运营支出，如房产税、房产管理费、维修和保养费用以及房产保险。这包括租金和附属收入。

年度债务偿还是指房产必须满足的总体财务责任，包括抵押贷款所需的本金偿还和月度利息支付。

DSCR 计算

债务偿还覆盖率 (DSCR) 通过将房产的净营业收入 (NOI) 除以其年度债务支付额来确定。

计算债务偿还覆盖率 (DSCR) 的公式是 NOI ÷ 年度债务偿还。

在房地产行业，净营业收入 (NOI) 是衡量资产财务可行性的一项指标。NOI 是房产产生的所有收入（包括租金和附属收入）减去直接运营支出（如房产税、保险、维护和管理费）。

年度债务偿还是指房产的所有财务责任，包括抵押贷款所需的本金偿还和月度利息支付。

使用以下公式计算房产的净营业收入 (NOI)。

(租金收入 + 附属收入) - 直接运营支出 = 净营业收入 (NOI)。

什么是好的 DSCR？

贷方和投资者可以通过使用债务偿还覆盖率 (DSCR) 来评估房产的信用情况，这是一项有用的工具，可根据其未来收入确定房产的预期债务承受能力。

• 增加 DSCR：如果房产收入更高，则表明其提供了足够的“缓冲”来防止贷款违约，即使发生不可预见的全球经济衰退，也能轻松满足其年度财务责任。
• 降低 DSCR：另一方面，较低的 DSCR 与增加的信用风险相关（可能是“危险信号”），要求贷方在为最坏情况做准备时要格外小心。

房地产承保参数

• DSCR = 1.0x → NOI = 年度债务偿还（盈亏平衡点）
• 充足的收入（年度债务偿还）> DSCR > 1.0x → NOI >
• DSCR < 1.0x → 名义未偿收入 < 年度债务偿还（收入不足）

商业地产贷方通常认为 1.25x 是标准的债务偿还覆盖率 (DSCR)。如果房产产生的净营业收入 (NOI) 超过年度债务支付额，贷方将更有可能批准贷款申请和融资请求，因为违约的可能性大大降低。除非有高可能性收回初始资金，否则大多数商业贷方不太可能批准融资请求。

因此，为了减少其参与风险，大多数厌恶风险的贷方会在其贷款融资协议中包含对抵押品的要求。为了在继续接受融资之前进一步降低风险，贷方实际上可能会要求更多的抵押品并施加严格的契约。

但是，贷方所需的最低债务收入比 (DSCR) 往往会根据多种因素而变化，包括贷方当前的风险偏好、作为抵押品的房产类型、当时房地产市场的状况以及短期经济的预测。

为什么会出现 1.25x DSCR？

假设一家商业地产 (CRE) 建筑物的 DSCR 为 1.25x，这是大多数贷方和投资者的最低要求。

因此，1.25x 的债务偿还覆盖率 (DSCR) 实际上意味着什么？

DSCR 为 1.25x 的房产意味着其净营业收入 (NOI) 是其年度债务支付额的 125%，因为 DSCR 显示了 NOI 相对于年度债务偿还的“额外缓冲”，或缺乏缓冲。 因此，该房产有 25% 的额外净营业收入 (NOI)，可以作为意外表现不佳的缓冲。

利息覆盖率与 DSCR 的比率

利息覆盖率显示了在一定时期内的营业利润能够覆盖公司所有债务的利息支付多少倍。 这通常按年计算，并以比率表示。通过同一时期的总利息支付额，除以指定期间的 EBIT。在从收入中扣除间接费用和运营成本（包括租金、产品、劳动力、公用事业和商品成本）后，计算出净营业利润或 EBIT。

如果一家公司的 EBIT 与利息支付的比率更高，则表明该公司在财务上更稳健。此指标不考虑贷方要求的贷款本金支付，仅考虑利息支付。

债务偿还覆盖率评估一家企业履行其最低本金和利息支付（包括摊销基金支付）的能力。通过将 EBIT 除以在特定时间内必须支付的总本金和利息来计算 DSCR，以产生净营业收入。此外，DSCR 是衡量企业财务状况的更强大指标，因为它包括本金支付和利息。

债务比率的优点

• 计算简单：债务比率是一项可以使用公司资产负债表中的数据轻松计算的指标。因此，借助投资者和企业，可以快速轻松地分析公司的财务健康状况。
• 确定杠杆：债务比率显示了企业的杠杆水平以及其偿还债务的能力。在评估公司的信贷能力和风险状况时，投资者和贷方可能会考虑这一点。
• 比较评估：评估组织的一种方法是将其债务比率与其在同一部门或行业运营的其他公司的债务比率进行比较。分析师和投资者可以通过将公司相对于其竞争对手的资本结构进行比较来应用此信息来识别机会和风险。
• 长期视角：债务比率评估公司的总债务和资产，提供对其财务健康的长期视角。通过债务融资、资本投资和其他财务策略做出明智的判断可能有利于公司。

它可能是财务困难的早期预警指标。高债务资产比可能是早期财务困难的指标，因为它表明公司负债累累，可能面临贷款违约。

债务比率的缺点

• 忽略资产标准：债务比率忽略了公司的资产质量，只关注其总债务和资产。这表明，如果一家公司拥有可用于偿还其义务的重要且可靠的资产，即使债务比率很高，它也可能保持财务安全。
• 不注意债务支付时间：在评估公司流动性时，必须考虑债务支付的时间。例如，一家债务比率高且有长期债务的公司可能不像一家债务比率较低且有短期债务的公司那样具有财务风险。
• 公司规模对其有影响：由于债务比率易受组织规模的影响，因此比较不同规模的公司可能具有挑战性。
• 它忽略了公司的现金流：债务比率不考虑公司产生足够现金流来偿还债务的能力；它只关注公司的总债务和总资产。
• 它忽略了公司的盈利能力：债务收入比仅评估公司的债务水平；它不表明公司是否盈利。
• 会计政策可能影响它：由于公司的会计准则（例如它如何核算特定资产或负债）会影响债务比率，因此比较具有不同会计实践的公司可能很困难。

在确定债务偿还覆盖率 (DSCR) 时，应避免哪三个错误？

DSCR 的计算过程很简单，只需要几次适度的公式应用。尽管如此，以下是一些应避免的错误：

1. 不准确的本金计算
   资产负债表无法显示贷款的实际本金支付；只显示未偿还的金额。因此，保存内部记录对于在会计期间计算本金至关重要。此外，如果公司在一年内获得新贷款，有些人可能会感到困惑。为了在这种情况下简化计算，他们应避免累计多笔债务。确定此金额并进行准确计算的一种有效方法是为每笔贷款选择一个单独的还款计划。
2. 不准确的资本租赁付款
   计算 DSCR 时，资本租赁支出可能会造成混淆。长期租赁通常被误认为是资产购置。一家建筑公司租赁叉车三年，在租赁结束时可能以合理的价格购买设备。来自不同商业贷款来源的付款是否包含或排除租赁付款也可能导致混淆。
3. 精确的 EBITDA 相对于 EBIT
   EBITDA 代表利息和税前收益，而 EBIT 等于净利润加上利息、税项、折旧和摊销。许多人在计算 DSCR 时感到困惑。EBITDA 必须单独计算，因为它不包含在损益表中，这增加了复杂性。

固定费用覆盖率 (FCCR) 与债务偿还覆盖率 (DSCR) 之间的区别

结论

总而言之，尽管债务偿还覆盖率 (DSCR) 和固定费用覆盖率 (FCCR) 都评估了组织偿还债务的能力，但它们在应用、理解和侧重点上有所不同。虽然 DSCR 主要处理支付利息和本金支付等债务偿还义务，但 FCCR 更侧重于覆盖所有固定支出，包括利息费用和租赁费用。为了确定财务健康、管理风险以及做出有关融资和投资计划的明智决策，贷方、投资者和企业都需要这两个比率。